Režimy dodatočnej legalizácie stavieb

§ 142 l ods. 3 stavebného zákona považujú za stavby postavené v súlade s platnými predpismi.

Zároveň stavby postavené v období od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 sa dňom 1. apríla 2024 považujú za stavby postavené v súlade so zákonom, ak sa nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je k tomuto dňu vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená. V súvislosti s tým bol zároveň novelizovaný zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností v znení neskorších predpisov, ktorý v § 46 ods. 10 upravil podmienky zápisu týchto stavieb do katastra tak, že pri zápise sa predkladá oznámenie obce, kedy bola stavba postavená, na aký účel bola nepretržite užívaná, aké súpisné číslo jej bolo určené a kto bol jej stavebníkom, spolu s verejnou listinou alebo inou listinou preukazujúcou, že stavebník mal ku dňu 1. apríla 2024 vlastnícke právo k pozemku alebo iné právo k pozemku pod stavbou; ako vlastník stavby sa zapíše osoba uvedená v oznámení obce ako stavebník.

Zákon tiež zaviedol nový inštitút upravený v § 140d stavebného zákona, tzv. preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Uvedená úprava umožňuje stavebnému úradu, aby pri stavbách, ktoré boli postavené v období medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2024 a po zhotovení sú na daný účel nepretržite užívané bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním, mohol na žiadosť ich vlastníka preskúmať ich spôsobilosť na trvalé užívanie a ich trvalé užívanie povoliť, okrem reklamných stavieb.

Možnosť podania žiadosti vlastníka takejto stavby je limitovaná do 31. marca 2029. Žiadosť nemožno podať, ak sa už nariadilo odstránenie stavby v prebiehajúcom konaní o dodatočnom povolení stavby podľa § 88a stavebného zákona.

Konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby na užívanie je správnym konaním a dôkazné bremeno preukázania splnenia podmienok pre povolenie trvalého užívania stavby je na strane vlastníka stavby.

Podmienky, ktoré musí stavba spĺňať sú:

• stavba bola bez povolenia stavebného úradu alebo v rozpore s ním v období od 1. januára 1990 do 31. marca 2024 zhotovená a po jej zhotovení užívaná na účel, na ktorý bola zhotovená a na ktorý jej má byt' vydané rozhodnutie o spôsobilosti stavby na užívanie,
• stavba má vyhovujúci stavebnotechnický stav a neohrozuje život a bezpečnosť uživateľov,
• vlastník stavby je aj vlastníkom pozemku na ktorom stavba stojí, alebo má k pozemku iné oprávnenie v zmysle občianskoprávnych vzťahov,
• stavba nebola postavená v rozpore s určenými záujmami chránenými osobitnými predpismi, najmä predpismi, ktoré zabezpečujú požiadavky z oblasti životného prostredia, ochrany pred požiarmi, hygienické a ani v rozpore s regulatívmi funkčného využívania územia podľa územnoplánovacej dokumentácie,
• súlad s regulatívmi priestorového usporiadania územia sa neposudzuje,
• ak je rozdiel medzi podmienkami a regulatívmi v čase zhotovenia stavby a v čase preskúmavania jej spôsobilosti stavebným úradom, berú sa do úvahy podmienky a regulatívy, ktoré sú pre žiadateľa priaznivejšie, stavba sa nenachádza pod elektrickým vedením alebo na plynovode alebo v ich ochrannom pásme, prípadne v inundačnom alebo zosuvnom pásme.

Vlastník stavby priloží k žiadosti doklady, ktorými preukáže skutočnosti podľa § 140d ods. 1 písm. b) až d) stavebného zákona. Konkrétne to znamená, že vlastník priloží:

• informáciu umožňujúcu   overenie   vlastníckeho   práva   k pozemku   alebo   doklad preukazujúci iné právo k pozemku, z ktorého vyplýva právo existencie stavby,
• záväzné stanovisko orgánu územného plánovania, že stavba nebola postavená v rozpore so záväznými regulatívmi funkčného využitia územia podľa záväznej časti územnoplánovacej dokumentácie alebo nie je v rozpore s aktuálnymi regulatívmi (súlad s regulatívmi priestorového usporiadania územia je irelevantný), ktoré vydá orgán územného plánovania, ktorý schválil najnižší dostupný stupeň územnoplánovacej dokumentácie,
• záväzné stanoviská dotknutých orgánov k jednotlivým chráneným záujmom podľa osobitných predpisov účinných v čase zhotovenia alebo v čase preskúmania stavby, podľa toho ktorá skutočnosť je pre vlastníka priaznivejšia (napr. požiadavky z oblasti životného prostredia, ochrany pred požiarmi, hygienické požiadavky),
• záväzné stanoviská dotknutých orgánov podľa osobitných predpisov, pričom ide predovšetkým o vlastníkov alebo správcov elektrických vedení, plynárenských vedení a zariadení a prevádzkovateľov dopravnej infraštruktúry alebo technickej infraštruktúry,
• dokumentáciu skutočného vyhotovenia stavby v rozsahu podľa § 29 vyhlášky Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona,
• pokiaľ nie je nevyhnutné vyhotoviť úplnú dokumentáciu skutočného realizovania stavby, postačuje zjednodušená dokumentácia v zmysle § 104 ods. 2 stavebného zákona (pasport stavby),
• stavebný úrad si môže vyžiadať vypracovanie dokumentácie skutočného vyhotovenia stavby v stupni na účely kolaudácie.

V hlavnom meste Bratislava a v meste Košice je orgánom územného plánovania Bratislava, resp. Košice alebo ich mestská časť najmä podľa toho, či sa posudzuje súlad s územným plánom obce, resp. metropolitným  plánom, alebo s územným  plánom zóny (§ 20 ods. 5 zákona o územnom plánovaní). Osobitná úprava vydávania záväzných stanovísk podľa § 31f zákona o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave sa nepoužije, keďže tá je ustanovená len pre prípady vydávania záväzných stanovísk k navrhovanej stavbe a v prípade § 140d stavebného zákona ide o osobitnú úpravu osvedčovania existujúcich stavieb.

Stavebný úrad preskúma splnenie podmienky podľa §140d ods.1 písm. a) stavebného zákona, t. j. či stavba svojím stavebnotechnickým stavom a vybavením zodpovedá základným požiadavkám na stavby a účelu, na ktorý ju vlastník užíva a či stavba neohrozuje život osôb.

Na základe výsledku miestneho zisťovania a v závislosti od druhu stavby si stavebný úrad môže vyžiadať aj stanovisko iného dotknutého orgánu, prípadne zabezpečenie znaleckého posúdenia. V prípade splnenia požadovaných podmienok overí dokumentáciu a vydá osvedčenie o spôsobilosti stavby na užívanie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia.

V prípade, že stavba vykazuje stavebnotechnické nedostatky, stavebný úrad nariadi nevyhnutné úpravy stavby alebo zabezpečovacie práce v zmysle § 87 alebo § 94 stavebného zákona. Ak zistí, že stavba je postavená v rozpore s určenými záujmami chránenými osobitnými predpismi alebo je v nespôsobilom a neopraviteľnom technickom stave, nariadi: